Những khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) nửa cuối năm 2011 đã kéo dài cho tới hết năm 2012. Mọi khu vực, phân khúc đều trong tình trạng cạn kiệt thanh khoản; nhiều doanh nghiệp phá sản, môi giới BĐS bỏ nghề… Ngay cả việc chủ đầu tư giảm mạnh giá bán, nhiều ưu đãi lớn dành cho người mua cũng chưa vực dậy được niềm tin cho thị trường.
Cách đây vài năm, 70-90% giao dịch ở nhiều khu vực, phân khúc được tạo nên từ giới đầu cơ nhà đất, nhưng trong năm 2012, giới này đã hoàn toàn đứng ngoài thị trường, nhiều người tìm cách tháo chạy, trong khi đó, rất nhiều người có nhu cầu mua để ở thì tin rằng giá sẽ còn tiếp tục giảm nhiều nên cũng... nằm im chờ đợi.
Từ sau Tết Nguyên đán, Thị trường Tp.HCM không có những bước đột phá mà vẫn giữ ở mức "chậm đều" như một thời gian dài trước đó. Phân khúc căn hộ có giá trung bình vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường với những dự án có lượng giao dịch khá như căn hộ An Bình (quận Tân Phú) chào bán với giá 15,1 tr/m2, căn hộ Lê Thành Twin Tower (quận Bình Tân) giá 13,9tr/m2… mở bán vào cuối quý 1/2012.
Một số dự án được mở bán vào cuối quý 2/2012 với giá từ 14-18tr/m2 cũng được nhiều người tìm mua... Đơn cử như dự án Era Town, Quận 7, theo thông tin từ chủ đầu tư - Tập đoàn Đức Khải đã bán khoảng 141 căn hộ với giá 14tr/m2 trong đợt tung bán vào tháng 4/2012. Hay như dự án Era Lạc Long Quân tại Quận Tân Bình cũng đã công bố bán được 27 căn hộ trong đợt chào bán từ ngày 9 đến ngày 12/4/2012... Chính sách hỗ trợ tối đa lãi suất của ngân hàng cùng với những ưu đãi, khuyến mãi của chủ đầu tư trong thời gian này đã tác động lớn đến người mua, giúp cho phân khúc giá rẻ có thêm nhiều giao dịch, bớt đi vẻ ảm đạm lâu nay.
Ở các phân khúc khác, đặc biệt là căn hộ cao cấp và đất nền dự án ở địa bàn lân cận thành phố vẫn ở mức thanh khoản thấp, rất nhiều người chấp nhận giảm giá “sốc” nhưng không tìm được khách mua.
Một số dự án được mở bán vào cuối quý 2/2012 với giá từ 14-18tr/m2 cũng được nhiều người tìm mua... Đơn cử như dự án Era Town, Quận 7, theo thông tin từ chủ đầu tư - Tập đoàn Đức Khải đã bán khoảng 141 căn hộ với giá 14tr/m2 trong đợt tung bán vào tháng 4/2012. Hay như dự án Era Lạc Long Quân tại Quận Tân Bình cũng đã công bố bán được 27 căn hộ trong đợt chào bán từ ngày 9 đến ngày 12/4/2012... Chính sách hỗ trợ tối đa lãi suất của ngân hàng cùng với những ưu đãi, khuyến mãi của chủ đầu tư trong thời gian này đã tác động lớn đến người mua, giúp cho phân khúc giá rẻ có thêm nhiều giao dịch, bớt đi vẻ ảm đạm lâu nay.
Ở các phân khúc khác, đặc biệt là căn hộ cao cấp và đất nền dự án ở địa bàn lân cận thành phố vẫn ở mức thanh khoản thấp, rất nhiều người chấp nhận giảm giá “sốc” nhưng không tìm được khách mua.
Trong khi đó, ở thị trường Hà Nội, trong suốt 3 quý đầu năm, toàn thị trường nằm trong trạng thái “chờ đợi”, tình hình “im ắng” bao phủ toàn bộ các phân khúc, từ chung cư cao cấp cho tới đất nền biệt thự, liền kề; ngay cả phân khúc nhà ở giá trung bình vốn có lượng cầu rất lớn thì giao dịch cũng rất thưa thớt.
Cụ thể, so với thời điểm nửa cuối năm 2011, đất nền biệt thự, liền kề tại một số dự án đã sụt giá tới 30% do áp lực thanh khoản. Đơn cử, đất nền tại khu vực phía Tây (Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoài Đức…) giảm từ 10-25 %; khu vực Tây – Nam (Hà Đông) giảm khoảng 20%; khu vực phía Đông (Long Biên) 10%; khu vực phía Bắc (Mê Linh) giảm tới 30%...
Điểm sáng lẻ loi trên thị trường trong những tháng đầu năm là những căn hộ có giá dưới 15tr/m2 như: chung cư Đại Thanh (14-14,7tr/m2), chung cư Tân Tây Đô (15tr/m2), The Sun Garden (14-16tr/m2), Tân Việt Tower (14-15tr/m2), An Bình Tower (14,2tr/m2)… Tuy nhiên, những căn hộ giá rẻ này cũng không thể hâm nóng thị trường bởi rất nhiều nguyên nhân như: nguồn cung không nhiều, tiến độ thi công cũng không đảm bảo và vị trí lại cách xa khu vực trung tâm…
Cụ thể, so với thời điểm nửa cuối năm 2011, đất nền biệt thự, liền kề tại một số dự án đã sụt giá tới 30% do áp lực thanh khoản. Đơn cử, đất nền tại khu vực phía Tây (Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoài Đức…) giảm từ 10-25 %; khu vực Tây – Nam (Hà Đông) giảm khoảng 20%; khu vực phía Đông (Long Biên) 10%; khu vực phía Bắc (Mê Linh) giảm tới 30%...
Điểm sáng lẻ loi trên thị trường trong những tháng đầu năm là những căn hộ có giá dưới 15tr/m2 như: chung cư Đại Thanh (14-14,7tr/m2), chung cư Tân Tây Đô (15tr/m2), The Sun Garden (14-16tr/m2), Tân Việt Tower (14-15tr/m2), An Bình Tower (14,2tr/m2)… Tuy nhiên, những căn hộ giá rẻ này cũng không thể hâm nóng thị trường bởi rất nhiều nguyên nhân như: nguồn cung không nhiều, tiến độ thi công cũng không đảm bảo và vị trí lại cách xa khu vực trung tâm…
 |
| Phân khúc căn hộ trung bình dẫn dắt thị trường trong năm 2012 |
Vào cuối quý 3, đầu quý 4/2012, thị trường BĐS Hà Nội đã “chấn động” trước sự kiện chung cư Đại Thanh (Cầu Tó, Thanh Trì) tuyên bố bán ra thị trường căn hộ diện tích nhỏ (từ 36 – 59 m2) với giá bán chưa từng có - 10tr/m2 - giá bán thấp hơn cả nhà thu nhập thấp. Có thể ví sự kiện này như một “phát súng lớn” khiến cuộc đua giảm giá trên thị trường ngày càng trở nên quyết liệt.
Tiếp sau Đại Thanh, rất nhiều dự án từ cao cấp tới bình dân đều lao vào vòng xoáy giảm giá, có những dự án đất nền hoặc nhà liền kề giảm giá tới 40-45 %. Các dự án chung cư cao cấp giảm giá mạnh phải kể đến như: Dự án Golden Weslate giảm 300 USD so với năm 2011, từ 3300 USD xuống còn khoảng 3000 USD/m2; Vincom cũng giảm từ 4000 - 4200 USD xuống còn khoảng 3700 USD; dự án Ciputra năm 2011 có giá khoảng 2200-2300 USD, nay giảm còn 1800-2100 USD, có căn giảm chỉ còn khoảng 1600 USD...
Có mức giảm mạnh nhất là hai dự án Mandarin Garden và Golden Palace. Cụ thể, Mandarin đã giảm gần 10tr/m2, từ 45tr/m2 xuống 35tr/m2. Golden Palace cũng có mức giảm tương tự, hiện gói giao nhà thuê của dự án này giảm còn 22,6tr/m2 (chưa VAT).
Có mức giảm mạnh nhất là hai dự án Mandarin Garden và Golden Palace. Cụ thể, Mandarin đã giảm gần 10tr/m2, từ 45tr/m2 xuống 35tr/m2. Golden Palace cũng có mức giảm tương tự, hiện gói giao nhà thuê của dự án này giảm còn 22,6tr/m2 (chưa VAT).
2012 cũng là năm chứng kiến rất nhiều câu chuyện “cười ra nước mắt” trên thị trường BĐS. Thị trường bết bát, nhiều chủ đầu tư bỏ cuộc khiến dự án dở dang, khách hàng chỉ biết “kêu trời”. Bên cạnh đó, những dự án có tiến độ tốt, bàn giao nhà đúng thời hạn thì khách hàng lại không đến nhận nhà và đóng tiền đợt cuối, đơn cử như: dự án FLC Landmark Tower, dự án An Hưng (Lê Văn Lương, Hà Đông), dự án Văn Phú- Victoria (Lê Trọng Tấn, Hà Đông)... Lý do được đưa ra là do các nhà đầu tư “lướt sóng” không còn tiền để đóng đợt cuối nên muốn tháo chạy khỏi thị trường… Chính những nguyên nhân đó đã khiến cho tình hình thị trường càng trở nên khốn đốn. Thực trạng này cũng đặt ra một vấn đề mấu chốt, để "phá băng" thị trường thì trước hết cần phải "phá băng" tâm lý khách hàng...
Điểm sáng căn hộ diện tích nhỏ giá rẻ cho thấy rằng, nhu cầu mua nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn. Ngoài ra, những dự án có chương trình ưu đãi giảm giá, chủ đầu tư uy tín, đặc biệt là tiến độ thi công đảm bảo cũng có giao dịch tương đối tốt như Mandarin Garden, Sail Towers, Eurowindow Multi Complex, N07 Dịch Vọng…
Nếu Hà Nội “chấn động” bởi sự kiện Đại Thanh thì ở Tp.HCM, thị trường cũng chứng kiến sự mở màn giảm giá mạnh của 2 dự án căn hộ là Hoàng Anh Thanh Bình và Lê Thành Twin. Cụ thể, dự án căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình (đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7) đã giảm 50%, từ 40tr/m2 xuống còn khoảng 20tr/m2. Dự án Lê Thành Twin Towers (phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân) thì góp mặt với căn hộ 35m2, được sở hữu trong 15 năm với chỉ 240 triệu đồng.
Chịu ảnh hưởng của 2 thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM, có thể nói, chưa có thời điểm cuối năm nào mà BĐS Đà Nẵng lại ảm đạm, đìu hiu như năm nay. Rất nhiều dự án căn hộ chung cư tại Đà Nẵng tiếp tục giảm giá bán. Đơn cử như căn hộ Hoàng Anh Gia Lai được chào bán 11,9tr/m2; dự án Azura chiết khấu cho khách hàng lên đến đến 30%, giá bán còn 24-27tr/m2.
Ngoài căn hộ chung cư, phân khúc đất nền cũng chứng kiến sự sụt giá khá mạnh. Chẳng hạn như giá rao bán đất nền KDC Hoà Xuân và KDC Nam Việt Á giảm từ 9,5-10,5tr/m2 xuống còn 7-8tr/m2, giá đất nền KDC Nam Cẩm Lệ giảm từ 5-6tr/m2 xuống còn 3,5-4,5tr/m2, KDC Golden Hill giá rao 3,5-4 r/m2 thay vì 4,5-5,5tr/m2. Nhìn chung, so với năm 2011, mặt bằng giá BĐS tại TP. Đà Nẵng đã giảm sâu đến 30-45%.
Tương tự, thị trường BĐS Bình Dương, Cần Thơ cũng không còn quang cảnh nhộn nhịp như 2 năm về trước, nhiều nhà đầu tư tháo chạy, giao dịch thưa thớt. Tại Bình Dương, năm 2012 có đến 74 dự án BĐS “đắp chiếu” vì thiếu vốn; tại Cần Thơ, hàng loạt lô đất nền được xây thô tại các khu dân cư Phú An, Nam Long, Long Thịnh, Công ty cổ phẩn Đầu tư Xây dựng số 8,... cũng bị bỏ trống, cỏ mục um tùm.
Tại rất nhiều tỉnh, thành phố khác, thị trường nhà đất cũng ở trong tình trạng ảm đạm, nhiều khu vực giá tiếp tục giảm 10-30% so với thời điểm cuối năm 2011, nhiều người đầu cơ nhà đất rơi vào cảnh khó khăn thậm chí phá sản do đã chạy theo các cơn sốt trước đây.
Về thị trường BĐS cho thuê, năm 2012 tiếp tục ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung và duy trì xu hướng giảm giá trên nhiều phân khúc, mặc dù không giảm mạnh như năm 2011.
 |
| Nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê gia tăng mạnh mẽ. |
Phân khúc văn phòng cho thuê, nguồn cung vẫn không ngừng tăng ở cả Hà Nội và Tp.HCM với các cao ốc văn phòng đi vào hoạt động như Indochina Plaza, Detech Tower (Hà Nội), Vincom Center (Tp.HCM), The Flemington... Sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ khiến cho tỷ lệ trống văn phòng tại 2 thành phố này tăng cao kỷ lục: Hà Nội là 175.000m2 và Tp.HCM là 15.238m2.
Nếu như Quý I/2012 thị trường còn có sự tăng nhẹ về công suất thuê, thì các quý tiếp theo, đặc biệt là Quý IV/2012, nhu cầu thuê giảm mạnh trong khi giá thuê giảm nhẹ so với năm 2011. Trong đó, mức giảm mạnh nhất tập trung ở VP hạng A và khu vực trung tâm. VP hạng B, C giá giảm nhẹ, khoảng 10-20% tùy từng khu vực. Đơn cử như Charmvit giá chào thuê đầu năm 2011 khoảng 25-30 USD/m2/tháng hiện còn khoảng 15-25 USD/m2/tháng. Trong khi đó giá chào thuê văn phòng hạng C tại khu vực Hoàn Kiếm, Đống Đa vẫn dao động ở mức từ 10-15 USD/m2/tháng, hạng B là 18-23 USD/m2/tháng… Tại Tp.HCM, giá thuê văn phòng hạng A tại Bitexco Financial Tower từ 1,2tr/m2 giảm xuống còn từ 600.000 đồng/m2 đến hơn 900.000 đồng/m2.
Bên cạnh đó, nhu cầu thuê VP cũng có sự dịch chuyển từ hạng A sang hạng B, C. VP hạng B có tỷ lệ lấp đầy cao nhất dù giá thuê không giảm nhiều. Trong đó, VP cho thuê Tp.HCM có sức tiêu thụ tốt hơn và ổn định hơn Hà Nội, đặc biệt VP hạng A giá thuê trong Quý IV không giảm nhiều mà vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao. Đơn cử, tỷ lệ lấp đầy các cao ốc hạng A mới tại Tp.HCM như Vincom Center đạt 51% trong quý 4/2011, nay đã đạt 75%; cao ốc Bitexco Financial Tower lấp đầy từ 40% (quý 4/2011) lên thành 68% trong quý 4/2012.
Trung tâm thương mại là phân khúc BĐS cho thuê ế ẩm nhất với tỉ lệ trống cao, đặc biệt là các TTTM cao cấp như Grand Plaza, Pico Mall (Hà Nội)… Mặc dù giá chào thuê cũng được giảm đáng kể nhưng không thu hút được khách thuê. Các phân khúc BĐS cho thuê khác như nhà riêng, căn hộ, nhà xưởng, cửa hàng cho thuê cũng giảm giá khá mạnh đặc biệt là khu vực trung tâm. Tuy nhiên lượng giao dịch không nhiều do kinh tế khó khăn, kinh doanh ế ẩm. Riêng phân khúc căn hộ, nhà riêng vẫn có giao dịch đều do có thêm nguồn cầu từ các công ty nhỏ chuyển từ sàn VP sang căn hộ, nhà riêng để giảm chi phí.
Như vậy, cho đến cuối năm 2012, từ Nam chí Bắc, BĐS thực sự đang trên đà “xuống đáy” với làn sóng giảm giá khá đồng bộ. Nhiều doanh nghiệp BĐS không trụ nổi đã lặng lẽ rời bỏ thị trường. Nhiều “phố bất động sản” trước đây giờ đã bị xóa sổ, các nhân viên môi giới chuyển sang hành nghề tự do hoặc đã bỏ nghề...
2012 khép lại một năm BĐS với nhiều vấn đề còn ngổn ngang, hàng tồn, nợ xấu, dự án bỏ hoang vẫn là những bài toán khó chưa có lời giải thỏa đáng. Tuy nhiên, giới đầu tư BĐS hoàn toàn có thể tin vào một năm mới suôn sẻ hơn cùng với những nỗ lực tự thân và sự chung tay của cả nền kinh tế.
Nếu như Quý I/2012 thị trường còn có sự tăng nhẹ về công suất thuê, thì các quý tiếp theo, đặc biệt là Quý IV/2012, nhu cầu thuê giảm mạnh trong khi giá thuê giảm nhẹ so với năm 2011. Trong đó, mức giảm mạnh nhất tập trung ở VP hạng A và khu vực trung tâm. VP hạng B, C giá giảm nhẹ, khoảng 10-20% tùy từng khu vực. Đơn cử như Charmvit giá chào thuê đầu năm 2011 khoảng 25-30 USD/m2/tháng hiện còn khoảng 15-25 USD/m2/tháng. Trong khi đó giá chào thuê văn phòng hạng C tại khu vực Hoàn Kiếm, Đống Đa vẫn dao động ở mức từ 10-15 USD/m2/tháng, hạng B là 18-23 USD/m2/tháng… Tại Tp.HCM, giá thuê văn phòng hạng A tại Bitexco Financial Tower từ 1,2tr/m2 giảm xuống còn từ 600.000 đồng/m2 đến hơn 900.000 đồng/m2.
Bên cạnh đó, nhu cầu thuê VP cũng có sự dịch chuyển từ hạng A sang hạng B, C. VP hạng B có tỷ lệ lấp đầy cao nhất dù giá thuê không giảm nhiều. Trong đó, VP cho thuê Tp.HCM có sức tiêu thụ tốt hơn và ổn định hơn Hà Nội, đặc biệt VP hạng A giá thuê trong Quý IV không giảm nhiều mà vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao. Đơn cử, tỷ lệ lấp đầy các cao ốc hạng A mới tại Tp.HCM như Vincom Center đạt 51% trong quý 4/2011, nay đã đạt 75%; cao ốc Bitexco Financial Tower lấp đầy từ 40% (quý 4/2011) lên thành 68% trong quý 4/2012.
Trung tâm thương mại là phân khúc BĐS cho thuê ế ẩm nhất với tỉ lệ trống cao, đặc biệt là các TTTM cao cấp như Grand Plaza, Pico Mall (Hà Nội)… Mặc dù giá chào thuê cũng được giảm đáng kể nhưng không thu hút được khách thuê. Các phân khúc BĐS cho thuê khác như nhà riêng, căn hộ, nhà xưởng, cửa hàng cho thuê cũng giảm giá khá mạnh đặc biệt là khu vực trung tâm. Tuy nhiên lượng giao dịch không nhiều do kinh tế khó khăn, kinh doanh ế ẩm. Riêng phân khúc căn hộ, nhà riêng vẫn có giao dịch đều do có thêm nguồn cầu từ các công ty nhỏ chuyển từ sàn VP sang căn hộ, nhà riêng để giảm chi phí.
Như vậy, cho đến cuối năm 2012, từ Nam chí Bắc, BĐS thực sự đang trên đà “xuống đáy” với làn sóng giảm giá khá đồng bộ. Nhiều doanh nghiệp BĐS không trụ nổi đã lặng lẽ rời bỏ thị trường. Nhiều “phố bất động sản” trước đây giờ đã bị xóa sổ, các nhân viên môi giới chuyển sang hành nghề tự do hoặc đã bỏ nghề...
2012 khép lại một năm BĐS với nhiều vấn đề còn ngổn ngang, hàng tồn, nợ xấu, dự án bỏ hoang vẫn là những bài toán khó chưa có lời giải thỏa đáng. Tuy nhiên, giới đầu tư BĐS hoàn toàn có thể tin vào một năm mới suôn sẻ hơn cùng với những nỗ lực tự thân và sự chung tay của cả nền kinh tế.
Cẩm Ngọc Huyền
